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Rumbo a la cuarta transformación de México

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Fibra Uno, el monstruo que devora el mercado inmobiliario

El proyecto Mitikah representa uno de los mayores logros de Funo, pionero e impulsor de los cambios legales para implantar los fideicomisos de inversión en bienes raíces. El nombre de uno de sus inversionistas, Moisés El-Mann, salió a relucir en el escándalo Swiss Leaks con otros presuntos evasores de impuestos como Luis Téllez Kuenzler, exfuncionario del gobierno de Carlos Salinas de Gortari y quien después encabezó la Bolsa Mexicana de Valores. Ahora el corporativo domina el mercado nacional, incluido el de la Ciudad de México y específicamente el centro neurálgico de Paseo de la Reforma.

(Proceso No. 2234)

 

 

Mas de

Jorge Carrasco Araizaga y Juan Carlos Cruz Vargas

Cuando se levante Mitikah Ciudad Viva, Moisés y André El-Mann Arazi, quienes encabezan el fideicomiso inmobiliario Fibra Uno (Funo), le habrán puesto “la joya de la corona” a su diverso y gran portafolio de inversiones inmobiliarias, que van desde naves industriales y centros comerciales hasta oficinas y proyectos de usos mixtos.

Se trata del desarrollo más grande de América Latina, con un Área Bruta Rentable (GLA, en inglés) aproximada de 337 mil 410 metros cuadrados, que se sumarán a los 8 millones 730 mil metros que Funo cuenta al cierre del primer semestre de 2019.

La insignia del desarrollo es la Torre Mitikah, de 267 metros de altura, la más grande de la Ciudad de México. Fue diseñada por el bufete Pelli-Clarke-Pelli. Su diseño estructural estuvo a cargo de las firmas de ingeniería WSP Cantor Seinuk, de Canadá, y la desarrolladora Ideurban.

El proyecto Mitikah fue adquirido en 2015 por Fibra Uno después de que los fondos inmobiliarios de las firmas Ideurban y Prudential lo abandonaron por falta de recursos. Los hermanos El-Mann, expertos en atraer inversionistas, esperan terminar en 2024 la construcción iniciada en 2009.

En la primavera de 2015 Funo adquirió la cartera denominada “Buffalo”, en el sur de la Ciudad de México, compuesta por un terreno y un centro comercial. Esta propiedad se encuentra en proceso de desarrollo bajo el contrato de coinversión con “Helios” y se ubica en Real de Mayorazgo 130.

“Dicho desarrollo es conocido como Mitikah, proyecto que considera diversos usos y componentes como oficinas, un centro comercial, un hotel y una torre de departamentos. La Cartera ‘Buffalo’ en su parte del centro comercial, se convirtió en Cartera Espacio Churubusco”, explica Fibra Uno en el informe anual al cierre de 2018 enviado a los inversionistas de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).

Funo también compró otra cartera llamada Colorado, en diciembre de 2013, que es la propiedad ubicada en avenida Universidad 1200, que corresponde al área de Centro Bancomer y que forma parte del proyecto Mitikah.

La Secretaría de Educación Pública renta por ahora parte de esas oficinas por 29 millones de pesos mensuales; es decir, 348 millones de pesos al año, según publicó Excélsior el 20 de agosto de 2018.

De acuerdo con el reporte citado, Helios es el vehículo financiero para erigir el complejo inmobiliario, que tendrá una inversión de alrededor de 20 mil millones de pesos, según el último informe anual del fideicomiso.

En el reporte a los inversionistas se indica que Funo explotará el área de oficinas y comercial; mientras Helios lo hará con la parte residencial. Fibra Uno dice tener ya prearrendado 61% del espacio comercial y 59% de las oficinas.

Fibra Uno nunca pierde. En el segundo trimestre de 2019 obtuvo ingresos por 4 mil 736 millones de pesos, que en comparación con el mismo periodo de 2018 implica un aumento de 12.4%. Mientras que en el último año su GLA se disparó 3.7%, con 560 propiedades. Aún más, en 2018 registró ingresos por 17 mil 205.1 millones de pesos, que representa un incremento de 17.7% de los ingresos totales alcanzados el año anterior.

No obstante, sus Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI) han venido a la baja en los últimos años. Sus papeles incursionaron en el Índice de Precios y Cotizaciones de la BMV en 19.80 pesos y su máximo nivel lo alcanzó en octubre de 2014, cuando se cotizaron en 46.80 unidades. A partir de ahí se desplomó su valor al grado de que hoy se venden en unos 24 pesos.

De acuerdo con analistas consultados, los precios de los papeles de Fibra Uno han sido impactados de forma importante por el aumento de tasas por parte del Banco de México (Banxico) en los últimos años. Por ejemplo, en 2014 la Tasa de Interés estaba en 3% y ahora se ubica en 8.25%. Un diferencial de 5.25 puntos base.

“Un aumento en las tasas de interés puede llevar a compradores potenciales de nuestros CBFI a esperar una Distribución de Efectivo mayor, y si fuéramos incapaces de pagar la misma, el precio de nuestros CBFI podría disminuir”, advirtió la misma Fibra Uno en su último reporte anual.

Un gigante voraz

Fibra Uno es el fideicomiso más grande y diverso en el sector inmobiliario, que está integrado por otras 15 fibras (Fideicomisos de Inversión y Bienes Raíces). Uno de cada tres metros cuadrados de oficinas que oferta el corredor de avenida Paseo de la Reforma en la Ciudad de México es de la familia El-Mann Arazi, según informó el periódico El Financiero el pasado 6 de junio.

El diario indicó que la avenida Reforma tiene un inventario de poco más de 1 millón de metros cuadrados corporativos en 32 edificios de clase “A” y “A+”, de los cuales 320 mil metros corresponden a Fibra Uno.

Su dominio en esa importante avenida de la Ciudad de México es sólo parte del control que tiene Fibra Uno. De la mano de Grupo-E, fundado y operado por la familia El-Mann y la familia Attié, posee varios desarrollos a lo largo y ancho del país que incluyen corredores industriales en los límites del Estado de México y la Ciudad de México; también hoteles como el Hilton Centro Histórico; propiedades como la Torre Cuarzo, Torre Diamante, Torre Diana y Reforma 155. Además, en 2015 adquirió 17 planteles educativos de Grupo ICEL, por mencionar algunos.

Su comité técnico está integrado por 12 miembros propietarios: Moisés El-Mann Arazi, André El-Mann Arazi, Isidoro Attié, Elias Sacal Micha, Max El-Mann Arazi, Abude Attié Dayán, Jaime Kababie Sacal, Ignacio Trigueros Legarreta, Antonio Hugo Franck Cabrera, Rubén Goldberg Javkin, Herminio Blanco Mendoza (extitular de la desaparecida Secretaría de Comercio y Fomento Industrial) y Alberto de Jesús Mulás Alonso.

Fibra Uno creció de la mano de Pedro Aspe, el exsecretario de Hacienda del gobierno de Carlos Salinas. Pionera en el modelo de negocios inmobiliarios, fue la primera Fibra en constituirse y en cotizar en la BMV, asesorada por Protego, la firma del exsecretario de Hacienda y Crédito Público (SHCP).

Las Fibras se autorizaron desde 2011 en México, aunque estos instrumentos datan de 1960 en Estados Unidos, conocidos como Real Estate Investment Trust (REIT, por sus siglas en inglés).

En la página de Evercore (antes Protego), la firma señaló que “ha jugado un papel instrumental en el desarrollo de la industria de bienes raíces en México. En marzo de 2011, Evercore participó como asesor y agente estructurador único en la colocación del primer Fibra en el mercado público mexicano”. También participó como asesor y agente estructurador en tres ofertas subsecuentes de CBFI de Fibra Uno: en marzo de 2012, por un monto de 8 mil 877 millones de pesos; en enero de 2013, por 22 mil 50 millones; y en junio de 2014, por 32 mil 826 millones. Evercore también fue asesor y agente estructurador del fideicomiso emisor de Certificados de Capital de Desarrollo de Fibra Uno, lo que constituyó el primer vehículo de desarrollo de una Fibra en el mercado mexicano, que colocó 6 mil millones de pesos de capital en la BMV.

La mañana del 27 de marzo de 2012, cuando Fibra Uno colocó sus primeros CBFI, en el piso de remates no cabían de alegría en la ceremonia presidida por el entones titular de la BMV, Luis Téllez Kuenzler. Ahí Pedro Aspe, quien fungió como socio, expresó:

“Quiero recordar que el proceso de autorización de esta nueva clase de activos llamadas Fibra se inició durante la gestión de Francisco Gil Díaz como secretario de Hacienda; después Agustín Carstens. Entre ellos dos lo pasaron por el Congreso y fue en la gestión de Ernesto Cordero cuando pudieron salir publicadas todas las bases.”

Continuó: “La historia de Fibra Uno se inició con un primer intento de crear un fondo por ahí de 2005, pero en ese momento aún no estaban listas todas las leyes necesarias para que existieran las Fibra. Fue hasta 2010 que los fundadores comenzaron formalmente con el proceso que llevaría a Funo a la BMV”, según dio cuenta la publicación especializada Real Estate. Market & Lifestyle.

En un texto fechado el 14 de abril de 2016 señaló que “en esos cinco años y de la mano de la entonces Protego de Pedro Aspe, los fundadores de Fibra Uno se enfocaron en hacer el trabajo duro de conseguir las adecuaciones necesarias a la ley para que finalmente se pudiera crear el instrumento, la primera Fibra.

Esa historia de Moisés y André El-Mann Arazi se manchó cuando Moisés, el empresario con 40 años en el mercado inmobiliario, apareció en febrero de 2015 en la lista de Swiss Leaks, que dio cuenta de empresarios, políticos, deportistas y personas de la farándula que evadieron impuestos en la filial del banco HSBC en Suiza.

Los documentos obtenidos y analizados por el Consorcio Internacional de Periodistas de Investigación (ICIJ, por sus siglas en inglés) revelan cómo HSBC utilizó el sistema bancario suizo para proteger las identidades de sus clientes, y en muchos casos, ayudarles a evitar el pago de impuestos. Dos años antes, en 2013, Fibra Uno compró a la británica Moor Park Capital una cartera de sucursales del banco español Sabadell.

En Swiss Leaks también aparecieron el exsecretario particular de la presidencia y exsecretario de Energía Luis Téllez; el empresario Jaime Camil Garza y el exdirector de Walmart México, Eugenio Ebrard, hermano del actual secretario de Relaciones Exteriores, Marcelo Ebrard, en cuya gestión en la Ciudad de México se inició la construcción de Mitikah.

Proceso solicitó una entrevista a los directivos de Fibra Uno, sin que respondieran hasta el cierre de esta edición.

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